约定在他方有使用权的土地上建造房屋、产权归己方，协议合法有效吗？！
供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）
来源│易居房产律师团队案例研究库（总第277）
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约定在他方有使用权的土地上建造房屋、产权归己方，协议合法有效吗？！
---研究所与制药厂所有权确认纠纷系列案法律解析之一
【关键词】
所有权确认 房屋所有权确认 所有权确认之诉 违规改扩建 建筑物产权归属 产权变更登记 排除妨害 非法拆除 违章建筑 房地一体 土地使用权
【要点提示】
因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案例中，《协议书》系当事人双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。
【当事人信息】
原告：北京某研究所（上诉人）（简称研究所）
被告：北京某制药厂有限公司（上诉人）（简称制药厂）
被告：北京某制药有限公司（被上诉人）（简称制药公司）
【案情简介】
研究所诉称：我方与制药厂有长期的合作关系。1996年，经制药厂同意，我方开始陆续在制药厂院内建造制剂中心。制药厂于1998年5月12日向区政府递交《关于我厂土地规划建筑的报告》，请求镇政府批准我方在其土地规划建筑范围内进行建设，且建筑物产权归我方所有。同年6月16日，获得镇政府“同意”《批复》。2000年11月13日，我方与该厂签订《协议书》，约定：1.制药厂作为我方的科研基地，同意我方在制药厂规划范围内投资建设制剂中心。1996年开始兴建，2000年基本完工；2.我方在制药厂厂区内所建制剂中心建筑产权属我方所有；3.制药厂在办理建筑产权证时，应为我方制剂中心办理独立的产权手续；4.本协议有效期20年，一式两份，双方各执一份，具有同等法律效用，签字盖章之日起生效。此后，我方一直实际占有和使用制剂中心。2002年，我方又出资对制剂中心进行了改造和重新装修。2011年5月中旬，制药厂指使制药公司给我方停水断电，不得已停产。2011年7月7日起，制药厂开始拒绝我方工作人员进入厂区。2011年7月9日，制药公司进入制剂中心办公楼并擅自开始装修，更换门锁，占用制剂中心。多次交涉未果。后了解到制药厂于2002年9月办理了制剂中心产权，但一直未告知、更没将产权过户至我方名下。为维护合法权益，特提起此诉讼。研究院诉请：确认制剂中心房屋产权归我方所有，大恒公司协助配合办理制剂中心房屋产权变更登记手续。
制药厂辩称：不同意研究所的诉请。诉争房屋产权及其所在土地使用权均载于我司名下，我司拥有合法产权。最初投资人某经济合作社以原有厂房1000平方米及场地8000平方米作为出资。2001年2月10日，我司与区国土资源和房屋管理局签订了《北京市国有土地使用权出让合同》，交纳了全部土地出让金70余万元，取得了宗地面积29443平方米的土地使用权。2002年9月4日，我司依法办理了这宗土地的地上建筑物产权登记手续，其中包括本案诉争的全部房屋。
没有证据证明诉争房屋由研究所所建，也没有证据证明研究所对诉争房产享有合法的所有权。研究所对诉争房屋进行了拆除及改扩建，违反了法律及行政法规的规定，侵犯了我司对房屋的所有权。
制药公司辩称：该案与我公司无关，涉诉房屋内没有我公司物品，不同意作为本案被告
【法院判决】
【一审】：
【后文揭秘…】
【二审】
驳回上诉，维持原判。
【案件解析】
一、约定在他方有使用权的土地上建造房屋、产权归己方，协议合法有效吗？！
研究所认为协议合法有效，其所投资建造的制剂中心房屋产权应归其所有，制药厂应按约定协助配合办理该房屋产权变更登记手续。
制药厂则持有异议，认为：镇政府无权对土地的规划进行相应的审批，制药厂也没有权利对土地使用权进行安排，签订于2000年11月13日的《协议书》并非当事人的真实意思表示，该协议是基于“乙方作为甲方科研基地”这一前提条件的，是特定时期、基于特定合作背景及双方法定代表人相同等前提的产物，是附条件的合同，合同中还特别约定了“协议有效期为20年”，显然不是关于所有权归属的合法约定，且该协议实际上是对房屋的改建以及对房屋所有权及土地使用权的转让，但在签订《协议书》时所处分的房产及土地使用权，属于集体所有，协议当事人均无权处分；协议改变了土地使用权人及用途，未经县级以上人民政府批准；协议约定房产归研究所所有，违反了“房地一体”的基本原则，违反了法律、行政法规的强制性规定，并损害了大恒公司的合法权益，《协议书》应为无效。特别是，1996年制药厂所占用土地尚属于集体用地，制药厂无权就土地使用权问题签订任何协议，该《协议书》显然无效。
法院审理后认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，《协议书》系研究所和制药厂双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效，双方应当依约履行。
二、协议有效期20年如何理解，是房屋产权期限还是办理产权的期限？
【详见后文解析】
三、未经审批违规改扩建的房屋，能够由法院进行所有权确认吗？
【详见后文解析】
四、法院已确认了房屋所有权，为何不支持办理相应的产权变更登记？
【详见后文解析】
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